Jérémy Vernier, juriste, 15/04/2021.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude peut être définie comme une charge qui pèse sur un fonds servant (qui est grevé de la servitude) au bénéfice d’un fonds dominant (qui en bénéficie) appartenant à un autre propriétaire.

Quelle peut être l’origine d’une servitude ?

L’origine d’une servitude peut être :

• Légale

Exemples : les servitudes de vue, servitude de distribution de l’eau, du gaz, d‘électricité, la servitude de halage le long des cours d’eau domaniaux, les servitudes de passage etc…

Ces servitudes résultent notamment du code civil, du code rural, du code de l’urbanisme etc…

• Conventionnelle.

Au terme de l’article 686 du code civil, les propriétaires ont la possibilité d’établir entre eux des servitudes contractuelles dès lors qu’elles respectent l’ordre public.

C’est-à-dire que les modalités d’exercice d’une servitude peuvent être fixées par un acte authentique (un acte notarié) ou sous seing privé (cass 3^ème civ 14 juin 2018 N°17-20095) et ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant. Une servitude peut également résulter d’un testament.

• Résulter de la situation naturelle des lieux

C’est la configuration des lieux qui rend nécessaire une servitude telle par exemple la servitude d’écoulement des eaux où un propriétaire d’un terrain ne peut pas par exemple élever de digue afin d’empêcher l’écoulement.

Quel immeuble peut faire l’objet d’une servitude ?

Tout immeuble bâti (maison, habitation collective, garage, local commercial etc..) ou non bâti (terrain) faisant l’objet d’une propriété privée, mais également sur les immeubles dépendant du domaine privé de l’Etat ou des collectivités locales peut faire l’objet d’une servitude.

Quelles caractéristiques peut présenter une servitude ?

• Une servitude peut être continue ou discontinue :

Les servitudes continues sont celles dont l’usage peut être continuel sans qu’il y ait une quelconque intervention humaine (Exemples : écoulement des eaux, servitude de vue) Aucune action du propriétaire du fonds dominant n’est requise alors qu’en ce qui concerne les servitudes discontinues, elles nécessitent l’intervention de l’homme pour être exercées telles que par exemple un droit de passage ou encore un droit de puisage etc…

• Une servitude peut être apparente ou non apparente.

Une servitude est apparente lorsqu’elle est visible grâce à la présence d’un ouvrage extérieur.

Quant à la servitude non apparente, elle est invisible car dépourvue de tout signe extérieur signalant son existence telle que par exemple, l’interdiction de construire

• Une servitude peut être positive ou négative.

Elle est positive lorsqu’elle permet au propriétaire du fonds dominant d’accomplir un acte sur le fonds servant tel qu’un passage ou un puisage etc…

Elle est négative lorsqu’elle exige du propriétaire du fonds servant de s’abstenir d’accomplir un acte, une action telle que par exemple bâtir comme pour une servitude de cour commune

• Une servitude peut être d’utilité privée ou publique.

Elle est d’utilité privée quand elle est établie au bénéfice d’un fonds privé alors que la servitude d’utilité publique est une servitude administrative imposée à un fonds privé en raison d’une position géographique et qui comporte des interdictions ou des limitations à l’exercice du droit d’occuper ou d’utiliser le sol.

Le propriétaire du fonds servant peut-il modifier l’assiette et l’exercice les conditions d’exercice de la servitude ?

L’article 701 du code civil dispose que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »

En conséquence, le propriétaire du fonds servant peut aménager, améliorer la servitude sans que le propriétaire du fonds dominant puisse lui reprocher dans la mesure où il ne restreint pas l’usage ni la rend plus incommode.

La seule exception à ce principe est l’hypothèse dans laquelle le maintien de la servitude devient particulièrement préjudiciable pour le propriétaire du fonds servant.

Dans une telle situation, ce dernier dispose de la faculté de solliciter la modification de son assiette dès lors que d’une part, le maintien de la servitude diminue l’utilité de son fonds ou lui causer une gêne sérieuse et d’autre part, la modification de l’assiette de la servitude n’est pas préjudiciable au propriétaire du fonds dominant.

Une servitude peut-elle s’éteindre ?

Oui, une servitude peut s’éteindre et il existe plusieurs causes d’extinction.

C’est ainsi qu’une servitude (notamment discontinue) peut s’éteindre par le non-usage au bout de 30 ans.

Elle peut également s’éteindre aussi en cas d’impossibilité d’être utilisée, en cas de confusion des fonds servant et dominant ou encore en cas de modification conventionnelle ou par renonciation du propriétaire du fonds dominant.

Liens utiles

• Livre II Titre IV du code civil : des servitudes ou services fonciers (Articles 637 à 710)
• Arrêt de la Cour de cassation N°17-20095